Bu belge bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş niteliği taşımaz.
Çalışma Alanı
Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku
Tapu, kat karşılığı inşaat, kentsel dönüşüm ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında hukuki temsil.
Gayrimenkul, çoğu kişinin ve çoğu şirketin en büyük varlığıdır; buna karşılık en çok belge okunmadan imzalanan alan da burasıdır. Bir tapu kaydındaki şerh, bir imar durumu belgesindeki tek satır ya da kat karşılığı sözleşmesindeki teslim maddesi, yıllar sürecek bir uyuşmazlığın kaynağı olabilir. Biz alım öncesinde inceleme yapıyor, sonrasında ise hak kaybını önleyecek davaları yürütüyoruz.
Bu alanda ne yapıyoruz?
- Alım-satım öncesi tapu, imar ve yapı kayıt durumu incelemesi
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve arsa payı düzenlemeleri
- Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun) süreçleri ve riskli yapı itirazları
- Tapu iptali ve tescil, muris muvazaası ve önalım (şufa) davaları
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
- Ayıplı yapı, gecikme tazminatı ve teslim uyuşmazlıkları
- Kira tespiti, kira uyarlaması ve tahliye davaları
- Kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma ve bedel artırım davaları
Sık sorulan sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde en kritik madde hangisi?
Teslim tarihi ve gecikme yaptırımı. Bunun hemen ardından, arsa payının hangi aşamada devredileceği gelir. Arsa payının tamamı ruhsat aşamasında devredilmişse ve müteahhit inşaatı yarım bırakmışsa, arsa sahibinin eline geçen sonuç ile sözleşmedeki vaat arasında büyük fark oluşur. Bu nedenle devir, imalat seviyesine bağlanmalıdır.
Muris muvazaası davası ne kadar sürede açılmalı?
Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil davası bir zamanaşımı süresine tabi değildir; miras bırakanın ölümünden sonra her zaman açılabilir. Ancak delillerin zamanla kaybolması nedeniyle beklemek pratikte aleyhe sonuç doğurur.
Kiracımı nasıl tahliye edebilirim?
Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle ve çoğunlukla dava yoluyla mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar, gereksinim (kendisi, eşi, altsoyu-üstsoyu için konut veya işyeri ihtiyacı), yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi ya da tahliye taahhüdü. Her sebebin kendi süresi ve şekil şartı vardır; yanlış sebeple açılan dava reddedilir ve süreç en baştan başlar.
Kira artış oranı ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerdeki artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise hâkim, endeks sınırıyla bağlı olmaksızın hakkaniyete göre kira bedelini yeniden belirleyebilir; bu, kira tespit davasının konusudur.
Hisseli tapum var, payımı satabilir miyim?
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını serbestçe satabilir; diğer paydaşların onayı gerekmez. Ancak diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı vardır: satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde önalım davası açabilirler. Bildirim yapılmazsa süre işlemeye başlamaz ve alıcı uzun süre belirsizlik altında kalır.
Müteahhit daireyi teslim etmiyor, ne yapabilirim?
Önce sözleşmedeki teslim tarihi ve gecikme yaptırımına bakılır. Gecikme sürüyorsa ihtar çekilerek uygun süre verilir; bu süre sonuçsuz kalırsa sözleşmeden dönme veya aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı talep edilebilir. Kat karşılığı inşaatta ayrıca arsa paylarının akıbeti ve üçüncü kişilere yapılan satışlar değerlendirilmelidir.
Diğer çalışma alanları
Konunuzu bir hukukçuyla konuşun.
Formu doldurun, mesai saatleri içinde size dönelim. İlk görüşmede meselenizin hukuki çerçevesini birlikte netleştiririz.